Alquiler y arrendamiento de locales comerciales en España

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1. El contrato de alquiler

1.1. Provisiones legales

Las disposiciones legales sobre el alquiler y arrendamiento de locales comerciales en España se recogen en el Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley de Arrendamientos Urbanos) de 1994, que se aplica a los contratos de arrendamiento realizados con posterioridad al 1 de enero de 1995. Los contratos suscritos antes de dicha fecha se regirán por otras normas, las cuales han sido modificadas por la vigente ley de arrendamientos urbanos.

Aunque la ley española antes mencionada permite acuerdos celebrado entre el propietario y el inquilino estableciendo los derechos y obligaciones de las partes, sin embargo, siempre es aconsejable que el inquilino y el propietario declaren las condiciones de alquiler en un contrato escrito.

Las siguientes disposiciones deben ser contenido en un contrato de alquiler:

  • Detalles de arrendador e inquilino.
  • Descripción de la propiedad.
  • El contrato término.
  • Cantidad de alquiler y condiciones de pago.
  • Cualquier otro disposiciones legales que las partes acuerden.

El contrato de alquiler puede realizarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad).

1.2. El período de tiempo del contrato

Ambas partes acuerdan el plazo por el cual se alquilará la propiedad. Cuando la duración del contrato es no provisto, esto se ejecutará por 1 año.

Si al final del período establecido en el contrato, ninguna de las partes notarse el uno al otro su intención de rescindir su contrato, esto será renovado anualmente hasta el momento en que una de las partes decida darlo por terminado.

2. El alquiler

Las partes acordarán el monto del alquiler y lo harán expuesto en detalle en el contrato de alquiler escrito.

A menos que se acuerde lo contrario, el alquiler es pago mensual 7 días antes de fin de mes. En ningún caso el arrendador debe pedir más de 1 mes de alquiler. pagado por adelantado.

los modo de pago es lo que se establece en el contrato, en caso de que no se proporcione, el pago se hará en efectivo en el local.

Al recibir el alquiler mensual, el propietario debe proporcionarle al inquilino un recibo por cada pago, salvo que se demuestre por otros medios; por ejemplo, comprobante de pago mediante transferencia bancaria. Asegúrese de obtener estos recibos o cualquier comprobante de pago, ya que constituyen un contrato implícito.

Durante el primeros 5 años, el alquiler será aumentado o reducido según el índice de precios al consumidor (inflación) (í ?? ndice de precios al Consumo – IPC); después de dicho período, el alquiler aumentará de acuerdo con lo que ambas partes acuerden al firmar el contrato.

3.El depósito

Un depósito de seguridad (fianza) es un depósito de dinero para el propietario para asegurar que se pagará el alquiler y se cumplirán otras responsabilidades del acuerdo. El depósito será igual a 2 meses de alquiler.

Este depósito no se puede utilizar para pagar el alquiler al propietario.

Tal depósito Será devuelto a medida que el inquilino se muda, asumiendo que la propiedad está en buenas condiciones.

El depósito puede ser actualizado según el índice de precios al consumidor después de 5 años de duración del contrato.

4. Subarrendamiento del local comercial Transferencia del contrato de alquiler.

El inquilino puede subarrendar el local o transferir el contrato de alquiler a un tercero sin el consentimiento previo del arrendador, el inquilino lo notificará al propietario dentro del plazo de un mes a partir de la fecha de subarrendamiento o transferencia.

En estos casos, el arrendador puede subir el alquiler 10% al subarrendar parte del local, o aumentar 20% del importe al subarrendar todo el local o traspasar el contrato de alquiler.

Tenga en cuenta que tras la transferencia del contrato de alquiler, el inquilino transfiere todos los derechos tanto como obligaciones al tercero cesionario.

A pesar de que puede ser prohibido subarrendar su unidad si esto se acordó previamente en su contrato de alquiler.

Deberías consultar Abogado español para evitar trampas.

5.Reparaciones en el local

Suele implicar muchos problemas aclarar quién debe hacer las reparaciones en el local y pagar los gastos relacionados, aquí tienes una pauta general sobre reparaciones a la hora de alquilar / subarrendar locales comerciales. Pueden surgir otros problemas, por lo que es recomendable que contrate los servicios de un Abogado español.

El arrendador debe hacer todo reparaciones necesarias para mantener la propiedad en condiciones adecuadas para usarla, sin embargo, el propietario no es responsable de reparar los daños causados ​​por el inquilino.

El inquilino hará esos pequeñas reparaciones a cuenta del uso diario de la propiedad.

Urgente reparaciones de mantenimiento pueden ser realizados por el inquilino con el fin de evitar daños graves e inmediatos en la propiedad, estos deben ser notificados previamente al arrendador, los costos de reparación serán devueltos al inquilino.

El arrendador debe notificar al inquilino con tres meses de anticipación su intención de emprender reparaciones que afecten a la salud e higiene del inmueble. En este caso, el inquilino puede renunciar al contrato de alquiler dentro de 1 mes del aviso. Si el inquilino decide quedarse, puede obtener una tarifa de alquiler reducida en relación con la parte del local que no se puede utilizar debido a las reparaciones. Estas reparaciones dan derecho al arrendador a aumentar el alquiler después de 5 años de vigencia del contrato de alquiler.

6. Venta del local: derecho de tanteo del inquilino

Si el arrendador está dispuesto a vender la propiedad ocupada durante la vigencia del contrato de alquiler, el inquilino tiene derecho de tanteo (derecho de tanteo), lo que significa que podría comprar la propiedad con prioridad a otro comprador.

El propietario debe primero ofrecer la venta del local al inquilino, quien tendrá 30 dias responder. Si el arrendador no hace esta oferta, o la propiedad se vende a un precio más bajo que el ofrecido, el inquilino podría, dentro del mes siguiente a la finalización, anular la venta y comprar la propiedad; en tal caso el precio de compra será igual al de la venta anulada.

Derechos de compra preferentes’ acuerdo de renuncia será válido solo para contratos de alquiler que excedan 5 años periodo de tiempo.

No el derecho de tanteo puede ser aplicado cuando la casa alquilada se venda junto con el resto de inmuebles que formen parte del mismo edificio.

Si tu comprar una propiedad ocupada, adquiere los derechos y obligaciones del proveedor y, por lo tanto, no hasta Período de validez de 5 años del contrato de alquiler se ha completado, se puede rescindir el alquiler.

7.Derecho del inquilino a indemnización tras la terminación del contrato.

Si el arrendador decide no renovar el contrato de arrendamiento una vez finalizado el período de vigencia de 5 años, deberá pagar al inquilino la indemnización que ambas partes hubieran acordado previamente. Para hacerlo, el arrendador debe dar noticia anterior de terminación del contrato, al menos 4 meses antes de la fecha de vencimiento del término.

Normalmente los contratos de alquiler incluyen cláusula declarando que el inquilino renuncia a dicha indemnización.

8.Subrogación del propietario / inquilino a favor de terceros

Cualquiera de las partes del contrato de alquiler puede ser sustituida por otra persona, quien adquirirá todos los derechos y obligaciones del antiguo inquilino o arrendador.

  • los dueño podrá ser sustituido en caso de que venda el local alquilado a un tercero.
  • los inquilino puede ser sustituido en caso de divorcio o fallecimiento; en tal caso, sus descendientes o cónyuge podrían permanecer en la propiedad hasta la fecha de terminación regular del contrato de alquiler.

9.Impuestos

El arrendador es responsable de pagar impuesto sobre la renta en un rango de 25%, asumiendo que es un no reside en cuya propiedad española se alquila.

Cierto gastos de mantenimiento puede deducirse de su impuesto sobre la renta español.

10. Rescisión del contrato de alquiler

a) El arrendador puede rescindir el contrato de alquiler cuando el inquilino:

  • No paga el alquiler o el depósito.
  • Alquila el local a un tercero sin el consentimiento del propietario.
  • Deliberadamente causa daños al local.
  • Emprende refacción sin el consentimiento de los propietarios.
  • Realiza cualquier actividades peligrosas.

En cualquiera de estos casos necesita los servicios de un Abogado español para obtener una orden judicial contra el inquilino.

b) El inquilino puede terminar el contrato cuando el arrendador:

  • No realiza las reparaciones necesarias para mantener la propiedad en buenas condiciones.
  • Perturba uso de las instalaciones del inquilino.

11. emprender acciones legales ante los tribunales españoles

Pueden surgir una serie de problemas a la hora de alquilar o alquilar locales comerciales. Puedes discrepar con la duración de su contrato de alquiler, el aumento del alquiler, el inquilino que no paga el alquiler, etc.

Las controversias relativas al alquiler se llevan a cabo mediante el procedimiento ordinario (procedimiento civil ordinario) ante un tribunal civil.

Si usted es propietario de un local comercial y su inquilino no ha pagado el alquiler, puede tener derecho a desalojarlo de su propiedad y reclamar los alquileres impagos. Nuestros abogados brindan una servicio de desalojo con tarifa fija que puede comprar en línea ahora mismo.

 

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